По-малко сделки и повече предлагане променят динамиката на жилищния сектор

Динамиката на жилищния пазар в България се промени значително — от фаза на бурен ценови и количествен растеж към по-зряла нормализация. По темата разговаряхме с инж. Румяна Александрова, собственик и управител на агенция „Сандер Корект“, за новия баланс между търсене и предлагане и очакванията до края на 2026 г.

Основни тенденции от началото на 2026 г.

Наблюдава се отчетливо успокояване на пазара и спад в обема на сделките, особено през първото тримесечие спрямо рекордния край на предходната година. Това е нормализация след пика, свързан с очакванията около влизането на страната в еврозоната.

Времето от първото запитване до подписването на договор се е увеличило с 15% до 25%. Купувачите правят повече огледи и сравняват детайлно готовите обекти с новото строителство. Водещи критерии стават енергийната ефективност, качественото строителство, ниските бъдещи комунални разходи и наличието на изградена инфраструктура.

Въпреки спада в обема на сделките броят на вписаните ипотеки остава без съществено изменение на годишна база — купувачите продължават да разчитат активно на банково финансиране.

Кой държи силната позиция на пазара

Пазарът постепенно се балансира, като диктатът на продавачите отслабва. Купувачите все още не са в позиция да свалят драстично цените на качествените имоти, но имат много по-голям избор и лостове за договаряне.

• •Продавачите трябва да приемат, че периодът на нереалистичните офертни цени приключва. При имоти с компромиси (лошо техническо състояние, липсваща инфраструктура) отстъпката е неизбежна.
• •Инвеститорите и строителите с неясна концепция или лоши локации усещат отлив на интерес и стават по-гъвкави при крайните цени и схеми на плащане. Утвърдените имена с качествени проекти запазват стабилни позиции.
• •Брокерите работят при по-сложни условия — ролята на консултанта като реален пазарен анализатор и посредник в преговорите става ключова.

Активни и оттеглили се купувачи

Активни на пазара са предимно купувачите за собствено ползване — семейства, търсещи по-просторни тристайни и четиристайни апартаменти или къщи в затворени комплекси, както и млади специалисти в IT и аутсорсинг секторите със стабилни доходи.

Оттеглени са:

• •спекулативните инвеститори, които купуваха „на зелено“ с цел препродажба преди Акт 16;
• •купувачите, движени от паника заради инфлацията;
• •хората с ограничени бюджети, които не покриват нарасналия праг на самоучастие.

Промяна в съотношението търсене – предлагане

Съотношението се променя в посока на по-добър баланс. Докато в предходните години имаше остър дефицит на готови или качествено строящи се жилища, днес предлагането започва да настига търсенето. Свиването на сделките и по-дългото време на престой на имотите на пазара увеличават наличните оферти. В премиум зоните и при специфични имоти все още има дефицит, но като цяло купувачите усещат, че избор има.

По-силен наемен пазар

Част от потенциалните купувачи, които намират цените за твърде високи, съзнателно избират да останат под наем и да изчакат. Това поддържа висока активността на наемния пазар, особено в София, Пловдив и Варна. Наемите в София бележат устойчив ръст — средно около 600–680 евро за двустаен апартамент в добър район, стимулирани и от корпоративното търсене.

Очаквания за цените до края на годината

Вече не говорим за двуцифрени ръстове. Очакванията са за плавно и умерено увеличение от 5% до 10% на годишна база — на практика близо до темповете на инфлация.

В София средната цена на сключените сделки се стабилизира около 2000–2600 евро на кв.м в зависимост от района. При луксозните имоти новото строителство в топ локации държи нива над 3000 евро на кв.м. Наблюдава се разслоение — качественото ново строителство задържа високи цени заради себестойността на материалите, труда и екологичните изисквания, докато по-старите, нереновирани сгради показват по-осезаема гъвкавост при преговори.

Защо подкрепяме REAL ESTATE AWARDS

Подобни форуми отличават най-добрите, етични и устойчиви практики и мотивират бизнеса да повишава стандартите в сектора. Когато пазарът е зрял и купувачите са взискателни, наградите служат като ориентир за крайния клиент кои компании са надеждни, иновативни и стабилни.

Имотният сектор в България преминава през важна трансформация — дигитализация, нови регулации и зелени стандарти. Такива събития са най-добрата платформа за професионален диалог и обмен на опит между брокери, агенти и финансови институции.

*Източник: интервю за Investor.bg, публикувано в imoti.net (03.06.2026).*